Покупка и перепродажа недвижимости в Италии, прирост капитала на недвижимость

 

Прирост капитала на недвижимость в Италии: все, что вам нужно знать

 

Каждый, кто решил купить и впоследствии перепродать недвижимость в Италии, будь то в личных целях или в качестве инвестиции, хотя бы раз слышал о капитальном доходе от недвижимости.

Broker Immobiliare Exclusive Real Estate, компания, специализирующаяся на покупке и продаже элитной недвижимости, расположенная в Форте-дей-Марми, Тоскана, предлагает своим клиентам консультации по вопросам недвижимости на любом уровне.

Но что такое прирост капитала в недвижимости?
Это положительная разница между ценой покупки недвижимости и ценой ее перепродажи, которая позволяет получить прибыль; при определенных условиях эта прибыль облагается налогом со стороны налоговых органов.

Таким образом, налогообложение прироста капитала является фактором, о котором следует помнить при перепродаже недвижимости, поскольку оно уменьшает часть полученной прибыли.
Поэтому давайте посмотрим, как работает прирост капитала в недвижимости, каково налогообложение при его возникновении и какие расходы подлежат вычету.

При продаже недвижимости по более высокой цене, чем при покупке, можно выбрать два различных способа налогообложения прироста капитала.

Первый - это уплата IRPEF вместе с другими полученными доходами, декларирование прироста капитала в налоговой декларации. Сумма, подлежащая уплате, будет добавлена к другим вашим личным доходам и, следовательно, будет зависеть от вашей налоговой группы.
В частности, важно иметь в виду, что процент меняется в зависимости от скобок дохода, и более подробно
- до 15 000 € рассчитывается по ставке 23%;
- от 15 001 € до 28 000 € процент составляет 25%;
- от 28 001 € до 50 000 € ставка повышается до 35%;
- от 50 000 € и далее ставка составляет 43%.

Второй, уплата 26% налога на замещение при подписании нотариального акта о продаже недвижимости. В этом случае нотариус рассчитает налог и затем заплатит соответствующую сумму в Налоговое управление.
Даже если предусмотрена отсрочка оплаты недвижимости, налог должен быть уплачен единовременно.
Поэтому в каждом конкретном случае необходимо оценить, какой способ налогообложения является наиболее удобным, чтобы минимизировать налогообложение и увеличить прибыль, полученную от перепродажи недвижимости.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости не всегда подлежит уплате, а должен быть уплачен только при определенных условиях.
Во-первых, налог подлежит уплате, если между покупкой и продажей недвижимости прошло менее пяти лет.
И наоборот, если продажа произошла после пяти лет с момента покупки, доход от продажи недвижимости не облагается налогом.

Для того чтобы налогообложение было предусмотрено, недвижимость должна быть приобретена за вознаграждение. Лицо, получившее недвижимость в наследство и продавшее ее в течение пяти лет, не обязано платить налог на прирост капитала от недвижимости.

Существует также другой сценарий, при котором налог на прирост капитала от недвижимости не уплачивается.
Если купленная недвижимость использовалась более 50 процентов времени между покупкой и перепродажей в качестве основного места жительства покупателя или членов его семьи, то есть в качестве основного зарегистрированного места жительства, что подтверждается соответствующей справкой о месте жительства, выданной муниципалитетом, таким образом доказывая, что фактически недвижимость использовалась в качестве жилья более половины времени между покупкой и продажей недвижимости.
Затем необходимо предоставить доказательство проживания, возможно, также путем предоставления счетов за коммунальные услуги.

Чтобы рассчитать прирост капитала от недвижимости, просто вычтите цену покупки из цены продажи недвижимости. Эта положительная разница представляет собой прирост капитала от недвижимости, который должен быть использован в качестве основы для расчета налогообложения.

Однако расчет налогообложения более сложен, поскольку он зависит от выбранного способа оплаты. Те, кто решил выплатить прирост капитала от недвижимости вместе с другими заявленными доходами IRPEF, будут платить в соответствии со своим налоговым скобком.

Если, с другой стороны, человек выбирает ставку 26% на момент составления нотариального акта, расчет проще. Чтобы определить точную сумму прироста капитала от недвижимости, необходимо сначала вычесть расходы, принимаемые к вычету.
Давайте подробнее рассмотрим, что представляют собой вычитаемые расходы:
- Налоги, уплаченные при покупке недвижимости, такие как регистрационный налог, кадастровый и ипотечный налоги;
- Гонорар, уплаченный нотариусу за составление акта и предоставленные консультации;
- Расходы, понесенные при освобождении дома от выписки, конфискации, ипотеки;
- Любые брокерские сборы агентства недвижимости;
- Замещающий налог на ипотеку;
- Счета, оплаченные для проведения улучшений или ремонта недвижимости, при условии, что это чрезвычайные работы, а не просто обычные работы по обслуживанию.

Очевидно, что речь идет о фискально признанных и документально подтвержденных расходах и затратах, всегда до вычета НДС. При вычете этих расходов уменьшается прирост капитала от недвижимости, а значит, и налог, подлежащий уплате в налоговые органы.

Прирост капитала от дарения недвижимости также облагается налогом, если лицо, получившее недвижимость в дар, перепродает ее в течение пяти лет. В этом случае прирост капитала представляет собой разницу между ценой продажи и затратами, понесенными дарителем при строительстве или покупке недвижимости.
В случае пожертвования применяются все остальные правила, которые мы уже рассматривали в отношении прироста капитала от недвижимости. Если, например, одаряемый использует дом в качестве жилья для себя или членов своей семьи, он может избежать налогообложения в случае продажи недвижимости. Расходы, вычитаемые из прироста капитала, также учитываются в случае дарения.

Пожертвование не прерывает пятилетний период, который должен пройти с момента покупки до продажи недвижимости, чтобы избежать налогообложения прироста капитала. С другой стороны, если с момента дарения до продажи недвижимости прошло более 5 лет, налог на прирост капитала от продажи недвижимости не взимается.

Подведем итог: когда должен быть уплачен налог на прирост капитала от недвижимости?
Вы должны заплатить налог на прирост капитала от продажи недвижимости, если:

- Вы продаете свой первый дом до истечения 5 лет, если он не является вашим основным домом в течение 50% или более времени владения им.
- Вы продаете свой второй дом до истечения 5 лет.
- Вы продаете дом, полученный в качестве пожертвования, до истечения 5 лет с момента его покупки дарителем.
- Вы продаете построенный вами дом до истечения 5 лет с момента завершения строительства.
- Всегда на землю под застройку до и после 5 лет, даже если она получена в наследство.
- На не унаследованную сельскохозяйственную землю, если вы продаете ее до истечения 5 лет с момента покупки.
- При передаче кубатуры.
- При отчуждении, носящем транзакционный характер.

 

Broker Immobiliare Exclusive Real Estate, компания, специализирующаяся на покупке и продаже элитной недвижимости, расположенная в Форте дей Марми, Тоскана, предлагает своим клиентам консультации по вопросам недвижимости, используя высокоспециализированный и опытный персонал в области покупки и продажи элитной недвижимости, особенно той, которая имеет значительную стоимость и сложность.

 

Broker Immobiliare Exclusive Real Estate