Steuern beim Kauf einer Immobilie in Italien
Kurzanleitung für Ausländer, die ein Haus in Italien kaufen möchten
Wenn man den wichtigen Schritt des Kaufs einer Prestigeimmobilie in Italien angeht, sind zahlreiche bürokratische Aufgaben zu bewältigen und auch diverse Steuern und Abgaben zu entrichten.
Ausländische Bürger, die eine Immobilie in Italien kaufen, in das schöne Land ziehen oder es als Ferienhaus nutzen möchten, fragen uns am häufigsten, wie der Besteuerungsmechanismus beim Kauf eines Wohneigentums in Italien funktioniert.
Die Berechnung basiert auf verschiedenen Parametern:
- die Katastereinnahmen einer Liegenschaft, die aus einer Katastervermessung gewonnen werden;
- wenn der Verkäufer eine Privatperson ist, also eine natürliche Person oder ein Unternehmen;
- wenn Sie es als Erstwohnsitz kaufen (Steuerermäßigung);
- wenn Sie es als zweites "Ferienhaus" kaufen (ordentliche Besteuerung).
Die Berechnung der Steuern beim Kauf eines Hauses unterscheidet sich, wenn der Verkäufer ein Unternehmen oder ein Bauunternehmen ist, und es ist auch unterschiedlich, ob der Verkauf umsatzsteuerfrei ist oder nicht.
In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf einen Verkauf zwischen Privatpersonen, der sich als Hauptfall für die meisten Immobilien herausstellt, die von unserer Agentur Broker Immobiliare Exclusive Real Estate vermarktet werden, einem auf den Verkauf und Kauf von Luxusimmobilien spezialisierten Unternehmen mit Sitz in Toskana in Forte dei Marmi.
Was ist das Katastereinkommen
Das Katastereinkommen, das aus einer Katastervermessung gewonnen wird, ist der steuerliche, nicht reale Wert eines Hauses und ist für jede einzelne Immobilie unterschiedlich.
Durch eine starke Vereinfachung der steuerlichen und rechtlichen Begriffe ist der Katasterwert die Steuerbemessungsgrundlage, auf die die verschiedenen Steuersätze angewendet werden, die mit dem Besitz einer Immobilie in Italien verbunden sind.
Definition Erstwohnung (Steuerbefreiung)
Mit der Definition des Erstwohnsitzes bezeichnen wir die von einer natürlichen Person in Italien erworbene erste Eigentumswohnung, die für Wohnzwecke bestimmt ist.
Um Steuervergünstigungen für die Erstwohnung in Anspruch nehmen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- die zum Verkauf stehende Immobilie muss eine Wohnimmobilie und keine Luxusimmobilie sein, daher darf die Katasterkategorie nicht A1, A8 und A9 sein;
- sie muss sich in der Gemeinde befinden, in der der Erwerber bereits seinen Wohnsitz hat oder innerhalb von 18 Monaten nach dem Datum der Urkunde seinen Wohnsitz begründen wird, oder in der Gemeinde, in der der Erwerber arbeitet oder studiert oder in der sein Arbeitgeber arbeitet ;
- Der Erwerber muss eine natürliche Person sein und in der Urkunde erklären, dass er weder ausschließlicher noch anteilmäßiger noch in einem Gemeinschaftsregime Eigentümer von Eigentumsrechten, Nutzung, Nießbrauch, Wohnung oder bloßem Eigentum an anderen Wohnungen auf dem Grundstück ist gesamtes italienisches Staatsgebiet. Grundsätzlich, dass er keine Immobilienrechte an anderen Immobilien in Italien hat und für die er bereits von den ersten Wohneigentumskonzessionen profitiert hat.
Definition Zweitwohnsitz (ordentliche Besteuerung)
Eine Zweitwohnung ist eine Immobilie, in der sich die Wohnung des Eigentümers nicht befindet.
Die Bestimmung einer Zweitwohnung ist steuerlich von Bedeutung, da Zweitwohnungen weder beim Kaufgeschäft noch bei den Grundstückserhaltungssteuern und -abgaben bevorzugt behandelt werden.
Schauen wir uns also gemeinsam an, wie die Berechnung der Steuern bei Immobilienverkäufen zwischen Privatpersonen funktioniert
Steuern beim Kauf des ersten Eigenheims
Wenn Sie eine Erstwohnung von einer Privatperson kaufen, müssen Sie folgende Beträge zahlen:
Die proportionale Registrierungssteuer in Höhe von 2% des Katasterwerts (Katastereinkommen multipliziert mit 115,5, was dem gesetzlichen Koeffizienten entspricht). Liegt der Betrag unter 1.000 Euro (Mindestwert dieser Steuer), erhöht sich die Steuer auf 1.000 Euro;
Festhypothekensteuer und Katastersteuer von 50+50 Euro.
Die Steuern beim Kauf des Zweitwohnsitzes
Wenn Sie von einer Privatperson eine Zweitwohnung kaufen, müssen Sie folgende Beträge zahlen:
Zulassungssteuer in Höhe von 9 % des Katasterwerts (Katastereinkommen multipliziert mit 126, was dem gesetzlichen Koeffizienten entspricht). Beträgt der Betrag weniger als 1.000 Euro, wird die Steuer erhöht, bis der Mindestwert von 1.000 Euro erreicht ist;
Festhypothekensteuer und Katastersteuer von 50+50 Euro.
Nehmen wir nun ein praktisches Beispiel, um zu verstehen, wie die Steuern beim Kauf einer Immobilie zwischen Privatkunden in Italien berechnet werden.
Betrachten wir den Fall einer Immobilie, die 600.000 Euro kostet und mit einem Katastereinkommen von 929,62 Euro.
Erster Hauskauf
Wir gehen vom Katastereinkommen aus, multiplizieren es mit dem Koeffizienten 115,5 und erhalten so den neu bewerteten Katasterwert (929,62*115,5) in Höhe von 107.371,11 Euro. Auf diesen Katasterwert berechnen wir die Zulassungssteuer von 2 % (107.371,11*2 %=2.147,42) und addieren die Kataster- und Hypothekensteuer in Höhe von insgesamt 100 Euro, das Endergebnis beträgt 2.247,42 Euro.
Zweitwohnungskauf
Wir gehen vom Katastereinkommen aus, multiplizieren es mit dem Koeffizienten 126 und erhalten so den neu bewerteten Katasterwert (929,62*126) in Höhe von 117.132,12 Euro. Auf diesen Katasterwert berechnen wir die Zulassungssteuer von 9 % (117.132,12 * 9 % = 10.541,89) und addieren die Kataster- und Hypothekensteuer in Höhe von insgesamt 100 Euro, das Endergebnis beträgt 10.641,89 Euro.
Zu diesen Steuern kommen diese vom Käufer zu zahlenden zusätzlichen Kosten hinzu:
- Notarkosten
- Aufwendungen für Agenturvermittlung
Broker Immobiliare Exclusive Real Estate, ein auf den Kauf und Verkauf von Luxusimmobilien spezialisiertes Unternehmen mit Sitz in Forte dei Marmi in der Toskana, beschäftigt hochspezialisiertes Personal mit umfassender Erfahrung im Kauf und Verkauf von Luxusimmobilien, insbesondere von erheblichem Wert und Komplexität.
