Comprare e rivendere una proprietà in Italia, la plusvalenza immobiliare
La plusvalenza immobiliare: tutto quello che c’è da sapere
Chi decide di comprare e successivamente rivendere una proprietà immobiliare in Italia, sia per una scelta personale, sia per investimento, avrà sentito parlare almeno una volta di plusvalenza immobiliare.
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Ma cos’è la plusvalenza immobiliare?
È la differenza positiva tra il prezzo di acquisto di un immobile ed il suo prezzo di rivendita, che permette di generare un profitto, a determinate condizioni, questo profitto è tassato dal Fisco.
La tassazione sulla plusvalenza è quindi un fattore da conoscere quando si va a rivendere un immobile, perché erode una parte del guadagno ricavato.
Vediamo quindi come funziona la plusvalenza immobiliare, qual è la tassazione quando è prevista e quali sono i costi deducibili.
Al momento di vendere un immobile, ad un prezzo maggiorato rispetto a quello d’acquisto, si può scegliere due diverse modalità per far fronte alla tassazione sulla plusvalenza degli immobili.
Il primo è pagando l’IRPEF insieme agli altri redditi prodotti, dichiarando la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi. L’importo da pagare si sommerà agli altri redditi personali e dipenderà quindi dallo scaglione contributivo previsto.
In modo specifico, è importante tener presente che la percentuale cambia in base agli scaglioni di reddito e, in modo più dettagliato:
• fino a 15.000 € si calcola il 23%;
• da 15.001 € a 28.000 € la percentuale è pari al 25%;
• da 28.001 € a 50.000 € la quota sale al 35%;
• da 50.000 € in poi si calcola un 43%.
Il secondo, pagando l’imposta sostitutiva del 26% al momento di firmare l’atto notarile di vendita dell’immobile. In questo caso sarà il notaio a calcolare le tasse e versare poi la somma corrispondente all’Agenzia delle Entrate.
Anche quando è previsto il pagamento dilazionato dell’immobile, l’imposta va pagata in un’unica soluzione.
Si deve quindi valutare caso per caso quale sia la tassazione più conveniente, così da minimizzare la tassazione, aumentando il profitto generato dalla rivendita immobiliare.
La plusvalenza per la cessione di un immobile non è sempre dovuta, ma va pagata solo a determinate condizioni.
Per prima cosa, la tassazione è dovuta quando tra l’acquisto e la vendita dell’immobile sono passati meno di 5 anni.
Al contrario, se la vendita avviene dopo i 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza immobiliare non è tassata.
Affinché la tassazione sia prevista, è necessario che il bene immobiliare sia acquistato a titolo oneroso. Chi riceve in eredità un immobile e lo vende entro 5 anni, non è tenuto a pagare la plusvalenza immobiliare.
C’è anche un’altra ipotesi in cui non è prevista alcuna tassazione per la plusvalenza immobiliare.
Nel caso in cui l’immobile acquistato venga adibito per oltre il 50% del tempo intercorso tra l’acquisto e la rivendita come abitazione principale dell’acquirente o dei suoi familiari, quindi come residenza anagrafica principale, comprovata da relativo certificato di residenza rilasciato dal proprio Comune, dimostrando così che in effetti l’immobile è stato utilizzato come abitazione per più della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita dell’immobile.
Si dovrà fornire quindi una prova della residenza anagrafica, eventualmente anche mediante presentazione di fatture per la domiciliazione delle utenze domestiche.
Per fare il calcolo della plusvalenza immobiliare, basta sottrarre il prezzo di acquisto al prezzo di vendita dell’immobile. Questa differenza positiva rappresenta la plusvalenza immobiliare, che va utilizzata come base imponibile per calcolare la relativa tassazione.
Calcolare la tassazione è invece più complesso, perché dipende dalla modalità scelta per il pagamento. Chi sceglie di pagare la plusvalenza immobiliare insieme agli altri redditi IRPEF dichiarati, pagherà in base al suo scaglione contributivo.
Quando invece si sceglie di pagare l’aliquota del 26% al momento del rogito notarile, il calcolo è più semplice. Per definire l’esatto ammontare della plusvalenza immobiliare, si devono prima sottrarre le spese deducibili.
Vediamo nel dettaglio quali sono le voci di spesa deducibili:
- Le imposte pagate per l’acquisto dell’immobile, come ad esempio le imposte di registro e le imposte catastali e ipotecarie;
- L’onorario pagato al notaio per il rogito e la consulenza fornita;
- Costi sostenuti per liberare la casa da trascrizioni, persi, ipoteche;
- Le eventuali commissioni di mediazione per l’agenzia immobiliare;
Imposta sostitutiva del mutuo;
- Le fatture pagate per apportare migliorie o ristrutturazione dell’immobile, purché si tratti di interventi di manutenzione straordinaria e non di semplici interventi di manutenzione ordinaria.
Ovviamente si parla di spese e costi fiscalmente riconosciuti e documentabili, sempre al lordo dell’IVA. Se si tiene conto della deduzione di queste spese, la plusvalenza immobiliare si riduce e quindi anche la tassazione da corrispondere al Fisco.
Anche la plusvalenza immobiliare da donazione è tassata, quando chi ha ricevuto l’immobile in donazione, lo rivende entro i 5 anni. In questo caso la plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo della vendita e i costi sostenuti dal donante per costruire o acquistare l’immobile.
Anche in caso di donazione valgono tutte le altre regole che abbiamo visto a proposito della plusvalenza immobiliare. Se ad esempio il donatario utilizza la casa come abitazione per sé o i propri familiari, può sottrarsi alla tassazione in caso di vendita dell’immobile. Si tiene conto delle spese deducibili dalla plusvalenza anche in caso di donazione.
La donazione non interrompe il termine di 5 anni che devono trascorrere dall’acquisto alla vendita del bene per evitare la tassazione della plusvalenza. Quando invece trascorrono più di 5 anni dalla donazione alla vendita dell’immobile, la plusvalenza immobiliare non è dovuta.
Riepilogando, quando è dovuta l’imposta sulla plusvalenza immobiliare?
Devi pagare la plusvalenza immobiliare quando:
- Vendi la prima casa prima dei 5 anni salvo essa sia abitazione principale per il 50% o più del tempo di proprietà.
- Nella vendita della seconda casa prima dei 5 anni.
- Vendi una casa ricevuta in donazione prima dei 5 anni dall’acquisto del donante.
- Vendi una casa che hai costruito prima dei 5 anni dalla fine lavori.
- Sempre sui terreni edificabili prima e dopo i 5 anni anche se ereditati.
- Terreni agricoli non ereditati, se vendi prima dei 5 anni dall’acquisto.
- Nella cessione di cubatura.
- Nelle cessioni di natura transattiva.
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