Kauf und Wiederverkauf von Immobilien in Italien, der Immobilien-Kapitalgewinn

 

Der Immobilien-Kapitalgewinn in Italien: alles, was Sie wissen müssen

 

Jeder, der sich für den Kauf und den anschließenden Wiederverkauf einer Immobilie in Italien entscheidet, sei es als persönliche Entscheidung oder als Investition, wird mindestens einmal vom Immobilienwertzuwachs gehört haben.

Der Broker Immobiliare Exclusive Real Estate, ein auf den Kauf und Verkauf von Luxusimmobilien spezialisiertes Unternehmen mit Sitz in Forte dei Marmi, Toskana, steht seinen Kunden für eine Immobilienberatung auf allen Ebenen zur Verfügung.

Was aber ist ein Immobiliengewinn?
Es handelt sich um die positive Differenz zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und ihrem Wiederverkaufspreis, die einen Gewinn ermöglicht, der unter bestimmten Bedingungen von den Steuerbehörden besteuert wird.

Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns ist also ein Faktor, der beim Wiederverkauf einer Immobilie zu beachten ist, da sie einen Teil des erzielten Gewinns aufzehrt.
Schauen wir uns also an, wie der Wertzuwachs von Immobilien funktioniert, wie er besteuert wird und welche Kosten abzugsfähig sind.

Beim Verkauf einer Immobilie zu einem höheren Preis als beim Kauf gibt es zwei Möglichkeiten, die Besteuerung des Immobiliengewinns zu regeln.

Die erste Möglichkeit besteht darin, die IRPEF zusammen mit den anderen erzielten Einkünften zu zahlen und den Veräußerungsgewinn in der Steuererklärung zu deklarieren. Der zu zahlende Betrag wird zu Ihren anderen persönlichen Einkünften hinzugerechnet und hängt daher von Ihrer Steuerklasse ab.
Im Einzelnen ist zu beachten, dass sich der Prozentsatz je nach Einkommensklasse ändert, und zwar im Einzelnen
- bis 15.000 € wird ein Prozentsatz von 23 % berechnet;
- von 15.001 € bis 28.000 € beträgt der Prozentsatz 25%;
- von 28.001 € bis 50.000 € erhöht sich der Satz auf 35 %;
- ab 50.000 € beträgt der Satz 43 %.

Die zweite Möglichkeit ist die Zahlung der 26%igen Ersatzsteuer bei der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags für die Immobilie. In diesem Fall wird der Notar die Steuer berechnen und den entsprechenden Betrag an das Finanzamt abführen.
Auch wenn ein Zahlungsaufschub für die Immobilie vorgesehen ist, muss die Steuer in einer Summe gezahlt werden.
Es muss daher von Fall zu Fall geprüft werden, welche Besteuerung am günstigsten ist, um die Besteuerung zu minimieren und den durch den Immobilienverkauf erzielten Gewinn zu erhöhen.

Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist nicht immer fällig, sondern muss nur unter bestimmten Bedingungen gezahlt werden.
Erstens ist die Besteuerung fällig, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie weniger als fünf Jahre vergangen sind.
Umgekehrt wird der Immobiliengewinn nicht besteuert, wenn der Verkauf nach Ablauf von 5 Jahren nach dem Kauf erfolgt.

Damit eine Besteuerung vorgesehen werden kann, muss die Immobilie entgeltlich erworben werden. Eine Person, die eine Immobilie als Erbschaft erhält und sie innerhalb von fünf Jahren veräußert, muss den Immobiliengewinn nicht versteuern.

Es gibt auch einen anderen Fall, in dem keine Steuer auf den Immobiliengewinn zu zahlen ist.
Wenn die erworbene Immobilie während mehr als 50 Prozent der Zeit zwischen Kauf und Wiederverkauf als Hauptwohnsitz des Erwerbers oder seiner Familienangehörigen genutzt wurde, d.h. als Hauptwohnsitz gemeldet war, was durch die entsprechende von seiner Gemeinde ausgestellte Wohnsitzbescheinigung nachgewiesen wird, womit bewiesen wird, dass die Immobilie tatsächlich während mehr als der Hälfte der Zeit zwischen Kauf und Verkauf als Wohnung genutzt wurde.
Der Nachweis des Wohnsitzes muss dann erbracht werden, eventuell auch durch Vorlage von Haushaltsrechnungen.

Zur Berechnung des Immobiliengewinns wird einfach der Kaufpreis vom Verkaufspreis der Immobilie abgezogen. Diese positive Differenz stellt den Immobiliengewinn dar, der als Grundlage für die Berechnung der Besteuerung herangezogen wird.

Die Berechnung der Besteuerung ist jedoch komplexer, da sie von der gewählten Zahlungsmethode abhängt. Wer sich dafür entscheidet, den Immobiliengewinn zusammen mit seinen anderen erklärten IRPEF-Einkünften zu zahlen, zahlt entsprechend seiner Steuerklasse.

Entscheidet man sich dagegen für die Zahlung des Steuersatzes von 26 % zum Zeitpunkt der notariellen Urkunde, ist die Berechnung einfacher. Um den genauen Betrag des Immobiliengewinns zu ermitteln, müssen zunächst die abzugsfähigen Ausgaben abgezogen werden.
Sehen wir uns die abzugsfähigen Kosten im Einzelnen an:
- Die für den Erwerb der Immobilie gezahlten Steuern, wie die Eintragungssteuer, die Kataster- und Hypothekensteuer;
- Die Gebühren für die notarielle Beurkundung und Beratung;
- Kosten für die Befreiung des Hauses von Abschriften, Verwirkungen und Hypotheken;
- Etwaige Maklergebühren für das Immobilienbüro;
- Ersatzsteuer für die Hypothek;
- Rechnungen, die für Verbesserungen oder Renovierungen der Immobilie bezahlt wurden, sofern es sich um außerordentliche Instandhaltungsarbeiten und nicht nur um gewöhnliche Instandhaltungsarbeiten handelt.

Natürlich handelt es sich um steuerlich anerkannte und belegbare Ausgaben und Kosten, immer brutto ohne Mehrwertsteuer. Wird der Abzug dieser Kosten berücksichtigt, verringert sich der Immobiliengewinn und damit auch die an den Fiskus zu zahlende Steuer.

Der Immobiliengewinn aus einer Schenkung wird auch dann besteuert, wenn die Person, die die Immobilie als Schenkung erhalten hat, diese innerhalb von fünf Jahren wieder verkauft. In diesem Fall entspricht der Veräußerungsgewinn der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Kosten, die dem Schenker beim Bau oder Erwerb der Immobilie entstanden sind.
Im Falle einer Schenkung gelten auch alle anderen Regeln, die wir in Bezug auf Kapitalgewinne aus Immobilien gesehen haben. Nutzt der Beschenkte das Haus beispielsweise als Wohnung für sich selbst oder seine Familienangehörigen, kann er bei einem Verkauf der Immobilie der Besteuerung entgehen. Abzugsfähige Aufwendungen aus dem Veräußerungsgewinn werden auch im Falle einer Schenkung berücksichtigt.

Die Schenkung unterbricht nicht die Fünfjahresfrist, die zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie vergehen muss, um die Besteuerung des Veräußerungsgewinns zu vermeiden. Wenn hingegen mehr als 5 Jahre zwischen der Schenkung und dem Verkauf der Immobilie vergehen, wird der Immobiliengewinn nicht fällig.

Zusammengefasst: Wann ist die Immobiliengewinnsteuer fällig?
Sie müssen Kapitalertragssteuer zahlen, wenn:

- Sie verkaufen Ihre erste Wohnung vor Ablauf von 5 Jahren, es sei denn, sie ist für mindestens 50 % der Zeit, in der Sie sie besitzen, Ihr Hauptwohnsitz.
- Sie verkaufen Ihre Zweitwohnung vor Ablauf von 5 Jahren.
- Sie verkaufen ein Haus, das Sie als Schenkung erhalten haben, vor Ablauf von 5 Jahren nach dem Kauf durch den Schenker.
- Sie verkaufen ein Haus, das Sie gebaut haben, vor Ablauf von 5 Jahren nach Fertigstellung.
- Auf Bauland immer vor und nach 5 Jahren, auch wenn es geerbt wurde.
- Nicht geerbtes landwirtschaftliches Land, wenn Sie es vor Ablauf von 5 Jahren nach dem Kauf verkaufen.
- Bei der Übertragung von Kubatur.
- Bei Veräußerungen transaktionaler Natur.

 

Broker Immobiliare Exclusive Real Estate, ein auf den Kauf und Verkauf von Luxusimmobilien spezialisiertes Unternehmen mit Sitz in Forte dei Marmi, Toskana, steht seinen Kunden für die Immobilienberatung zur Verfügung und verfügt über hochspezialisiertes und erfahrenes Personal im Bereich des Kaufs und Verkaufs von Luxusimmobilien, insbesondere von solchen mit hohem Wert und Komplexität.

 

Broker Immobiliare Exclusive Real Estate