Acquistare casa in Italia da parte di cittadini svizzeri, la legge Koller

I limiti all’acquisto da parte di cittadini svizzeri di un immobile in Italia

L'acquisto di immobili da parte di soggetti svizzeri in Italia può comportare delle difficoltà.

Broker Immobiliare Exclusive Real Estate, società specializzata nella commercializzazione di proprietà di lusso in Italia, espone in questo articolo un argomento davvero poco conosciuto o addirittura inimmaginato da parte dei più, che si ripercuote sui cittadini svizzeri che vogliono fare un investimento immobiliare in Italia.

Infatti, nel caso un cittadino svizzero, che sia privo o della cittadinanza italiana o di un secondo passaporto oltre a quello svizzero, sorge la necessità di verificare prima dell’acquisto di una proprietà immobiliare in Italia, il rispetto della "condizione di reciprocità".

Tale “condizione di reciprocità” manifesta i suoi effetti a carico dei cittadini svizzeri non residenti interessati a comprare casa in Italia, ed in modo speculare rispetto alla previsione svizzera nei confronti degli italiani non residenti in Svizzera.

Nella Confederazione Svizzera esiste da tempo un’apposita ed articolata disciplina, la legge Koller del 1997, che regolamenta (e limita) l’acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri. In linea generale, questo complesso normativo, ha lo scopo di impedire a ricchi stranieri di acquistare case in Svizzera solo per fini di investimento, fatto che avrebbe altrimenti avuto l’effetto negativo di erodere il numero di abitazioni disponibili e renderne più costoso l’acquisto da parte degli svizzeri.

Il sistema di reciprocità consiste nel parificare il trattamento dei cittadini appartenenti a Stati diversi quando esiste un accordo tra gli stati di origine che sancisca la parità tra i cittadini degli Stati aderenti all'accordo.

In tema di acquisto di immobili, vige tra l’Italia e la Svizzera grazie all’accordo sottoscritto in data 21 giugno 1999, tale “condizione di reciprocità”, quindi in parole povere, in Italia il cittadino straniero dispone della capacità giuridica relativa al godimento di un determinato diritto, soltanto se nel suo Stato di provenienza un cittadino italiano potrebbe esercitare lo stesso diritto in base all'ordinamento straniero.

A fronte di tutto ciò, può quindi un cittadino svizzero comprare casa in Italia?

La risposta in linea generale è SI, ma con delle limitazioni.

Tali limitazioni, che elencheremo in seguito, vengono completamente annullate solo nel caso che un cittadino svizzero trasferisca la propria residenza in Italia.

Ed è proprio una normativa svizzera, nota con il nome di Legge Koller, che pone un limite ai desideri immobiliari di cittadini svizzeri che vogliono acquistare una proprietà immobiliare in Italia.

Ecco cosa indica la norma: un cittadino svizzero, interessato ad acquistare casa in Italia dovrà sottostare a determinati parametri:

acquisto di abitazioni secondarie, di vacanza ed unità d’abitazione in apparthotel, con superficie abitabile netta non superiore ai 200 mq;
acquisto di terreni di pertinenza di abitazioni secondarie e di vacanza (singole unità immobiliari come ville e fabbricati) la cui superficie non ecceda i 1.000 mq;
acquisto di immobili ad uso esclusivamente commerciale;
immobili da parte degli eredi legittimi negli acquisti mortis causa e dei parenti dell’alienante in linea ascendente e discendente (nonni, genitori e figli) e del suo coniuge.

L’unica differenza sostanziale tra il sistema svizzero e quello italiano è che il cittadino elvetico non residente in Italia ed intenzionato a comprarsi una casa in Italia, non dovrà chiedere nessuna autorizzazione alle autorità italiane.

Sarà compito del notaio italiano – eventualmente anche con l’ausilio del Ministero degli Affari Esteri italiano – nelle fasi preparatorie dell’atto di compravendita verificare scrupolosamente che tutte le condizioni siano rispettate e, in caso di accertata violazione della condizione di reciprocità, esimersi dal compiere l’atto richiesto, poiché contrario alla Legge.

In ultimo, bisogna valutare la questione dell'ammissibilità dell'acquisto di un immobile in Italia per il tramite di una società italiana detenuta da un cittadino elvetico.

In tema di costituzione e di partecipazione in società di capitali ("S.P.A. ed S.R.L."), la condizione di reciprocità è verificata e, dunque, non dovrebbero sussistere limitazioni di sorta per i cittadini svizzeri.

La condizione di reciprocità è rispettata anche nel caso di assunzione da parte di un cittadino elvetico della carica di membro del consiglio di amministrazione, fatta eccezione per il caso di società il cui scopo consista nella partecipazione ad altre imprese (holding) o nell’ipotesi di assunzione della carica di amministratore unico.

Per quanto concerne la costituzione e partecipazione a società di persone di diritto italiano:

società semplice ("S.S."): la condizione di reciprocità è soddisfatta;
società in nome collettivo ("S.N.C."): almeno uno dei soci deve risiedere in Italia e deve avere, singolarmente o congiuntamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società;
società in accomandita semplice ("S.A.S."): almeno uno dei soci accomandatari deve risiedere in Italia e deve avere, singolarmente o congiuntamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società.

Conseguentemente, l'ammissibilità per un cittadino elvetico di costituire una società di diritto italiano e, dall'altro, l'ammissibilità che la società italiana acquisti successivamente l'immobile, si perverrebbe alla conclusione che il principio di reciprocità non sarebbe violato.

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