Tenute di lusso in vendita in Toscana, la prelazione sui terreni agricoli
La disciplina del diritto di prelazione sui terreni agricoli
Cosa fare nel caso in cui un soggetto sia proprietario di una proprietà di lusso, inserita in un terreno composto da fondi ad uso agricolo, di qualsiasi estensione e superficie.
In Italia, il diritto di prelazione sui terreni agricoli, obbliga il proprietario in caso di vendita ad alcuni adempimenti, la cui omissione può avere gravi conseguenze.
L’obbiettivo del diritto di prelazione sui terreni agricoli è quello favorire la riunione nella stessa persona della figura del proprietario del fondo e del lavoratore della terra, nell’ottica di un miglioramento delle strutture produttive dell’agricoltura, al fine di un ampliamento della proprietà, nella speranza di una maggiore efficienza sul piano economico e strutturale, aumentando la redditività dei terreni e creando imprese dalle dimensioni più ampie.
In particolare, nell’ipotesi di prelazione accordata all’affittuario, si vuole favorire la continuazione della titolarità sul fondo da parte dello stesso soggetto.
Il diritto di prelazione agraria consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l’acquisto di un fondo agricolo, a parità di prezzo, quando il proprietario decide di venderlo.
Il diritto di prelazione è riconosciuto solo in presenza di determinate condizioni, soggettive e oggettive.
Nella definizione di prelazione agraria rientrano due distinti diritti di prelazione:
- da una parte c’è la prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo offerto in vendita;
- dall’altra quella del proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita.
In entrambi i casi il diritto di prelazione agraria spetta esclusivamente al coltivatore diretto.
Il diritto di prelazione spetta solo ed esclusivamente al coltivatore diretto (o società agricola in cui almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto) che conduce in affitto il terreno oggetto di compravendita, da almeno due anni.
Solo se il terreno non è affittato a un coltivatore diretto (o società agricola), hanno invece il diritto di prelazione solo ed esclusivamente i coltivatori diretti (o società agricole in cui almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto) proprietari di terreni confinanti al terreno oggetto di compravendita.
Oggetto della prelazione agraria è sempre e soltanto un “fondo rustico” o fondo, inteso comunemente come un terreno destinato all'agricoltura, che può essere comprensivo anche di uno o più fabbricati rurali, cioè fabbricati destinati esclusivamente al servizio dell'attività agricola svolta sul terreno stesso.
Il diritto di prelazione è espressamente escluso dalla legge quando il terreno si trova in zona edificabile o sia destinato ad utilizzazione edilizia, residenziale, industriale o turistica, ed anche quando il terreno agricolo è oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità, oltre che in caso di donazione.
Normalmente il diritto di prelazione sui terreni agricoli deve essere esercitato sull’intero fondo offerto in vendita. A tale scenario fa però eccezione l’ipotesi in cui una parte del terreno abbia una diversa destinazione urbanistica, che verrà verificata tramite la richiesta all’Amministrazione Comunale di un Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU).
Per consentire l’esercizio della prelazione, il proprietario che intende vendere il terreno è tenuto a notificare la proposta di vendita, con lettera raccomandata, all’affittuario o ai confinanti, allegando il contratto preliminare di compravendita contenente il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la cessione. Il destinatario della notifica ha trenta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione. Se comunica la sua intenzione di esercitare il diritto, il contratto si intende concluso, e il prezzo deve essere pagato entro tre mesi.
Se il terreno viene venduto senza fare la notifica, oppure quando il prezzo indicato nella notifica è superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.
La notifica si può evitare se si ottiene una rinuncia scritta da parte di eventuali aventi diritto, che devono però essere stati preventivamente informati del prezzo di vendita e di tutte le condizioni della cessione. La rinuncia all’esercizio del diritto di prelazione da parte dell’affittuario o del confinante è spesso utilizzata nella pratica quale mezzo più rapido ed efficiente per risolvere il problema, in tutti i casi in cui non c’è alcun interesse all’acquisto del fondo agricolo da parte dell’avente diritto.
Ma passiamo ora al ruolo dell’agenzia immobiliare nel caso in cui stia trattando la vendita di una proprietà con terreni agricoli, che è tenuta ad informare le parti sui rischi di una prelazione non attivata e fornire tutti i consigli destinati a dare il massimo di certezza e di regolarità all’atto di compravendita, nonostante che la legge attribuisca espressamente al proprietario del terreno agricolo il compito di informare l’eventuale acquirente dell’esistenza di un diritto di prelazione e di effettuare le previste notifiche.
L’agenzia immobiliare deve contemplare all’interno di una proposta di acquisto, una dichiarazione del proprietario che evidenzi la sussistenza o meno, di aventi diritto all’esercizio della prelazione agraria, che siano affittuari del fondo o coltivatori diretti confinanti con la proprietà oggetto di compravendita, subordinando il buon esito della trattativa alla verifica di tutte le casistiche previste per l’esercizio di una eventuale prelazione agraria.
Anche il notaio è tenuto ad informare le parti sulle norme riferite alle prelazioni agrarie, ma non è tenuto ad indagare sulla veridicità delle dichiarazioni fornite dalle parti sulla sussistenza o meno di aventi diritto alla prelazione e non può opporsi al ricevimento del rogito qualora ne sia richiesto.
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