Le imposte per acquisto di una proprietà in Italia
Rapida guida per cittadini stranieri che vogliono comprare casa in Italia
Quando si procede all’importante passo di acquistare una proprietà di prestigio in Italia, numerose sono le incombenze burocratiche a cui è necessario far fronte e diverse sono anche le tasse e le imposte che vanno corrisposte.
Cittadini stranieri che vogliono acquistare una proprietà in Italia, per trasferirsi a vivere nel bel paese oppure per utilizzarla come casa vacanze, ci chiedono il più delle volte, come funziona il meccanismo di tassazione per l’acquisto di una casa residenziale in Italia.
Il calcolo si basa su differenti parametri:
- la rendita catastale di un immobile che si ricava da una visura catastale;
- se il venditore è un privato, quindi persona fisica o una società;
- se si acquista come prima casa (tassazione agevolata);
- se si acquista come seconda casa “vacanze” (tassazione ordinaria).
Il calcolo delle imposte sull'acquisto di una casa sarà differente nel caso il venditore sia una società o un’impresa costruttrice e differente sarà anche a seconda che la compravendita sia esente o meno da IVA.
In questo articolo ci concentriamo su una compravendita tra privati, che risulta essere la casistica principale per la maggior parte delle proprietà commercializzate dalla nostra agenzia, Broker Immobiliare Exclusive Real Estate, società specializzata nella compravendita di immobili di lusso, con sede in Toscana a Forte dei Marmi.
Cos’è la rendita catastale
La rendita catastale, che si ricava da una visura catastale, è il valore fiscale, non reale, di un’abitazione ed è differente per ogni singola proprietà.
Semplificando molto i termini fiscali e legali, il valore catastale è la base imponibile a cui vengono applicate le aliquote delle varie imposte collegate al possesso di una proprietà immobiliare in Italia.
Definizione di prima casa (tassazione agevolata)
Con la definizione di prima casa individuiamo il primo immobile di proprietà acquistato in Italia da una persona fisica e destinato ad abitazione residenziale.
Perché si possa usufruire di agevolazioni fiscali per la prima casa occorre la compresenza di determinati requisiti:
- l'immobile oggetto di compravendita deve essere un’abitazione residenziale e non di lusso, quindi, la categoria catastale non deve essere A1, A8 e A9;
- deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza o nel quale egli stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito, oppure nel Comune in cui l’acquirente lavora o studia o in cui ha sede il suo datore di lavoro;
- l’acquirente deve essere una persona fisica e deve dichiarare nel rogito di non essere titolare, né esclusivo né per quota o in regime di comunione, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, di altra abitazione su tutto il territorio nazionale italiano. In pratica che non ha diritti reali di proprietà su nessun altro immobile in Italia e per il quale ha già goduto delle agevolazioni di acquisto prima casa.
Definizione di seconda casa (tassazione ordinaria)
Per seconda casa s'intende un immobile all'interno del quale non è ubicata la residenza del proprietario.
La determinazione di seconda casa è importante ai fini fiscali, poiché le seconde case non godono di un trattamento privilegiato sia per quanto riguarda le operazioni di acquisto, sia per quel che concerne le tasse e imposte di mantenimento della proprietà.
Vediamo quindi insieme come funziona il calcolo delle imposte per compravendite immobiliari fra privati
Le imposte sull’acquisto della prima casa
Se si acquista una prima casa da un privato, si dovranno pagare i seguenti importi:
L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% del valore catastale (rendita catastale moltiplicata per 115,5 che è il coefficiente di Legge). Nel caso in cui dovesse risultare un importo inferiore ai 1.000 euro (valore minimo di questa imposta), l’imposta sarà innalzata a 1.000 euro;
Imposta ipotecaria e imposta catastale fisse di 50+50 euro.
Le imposte sull’acquisto della seconda casa
Se si acquista una seconda casa da un privato, si dovranno pagare i seguenti importi:
Imposta di registro pari al 9% del valore catastale (rendita catastale moltiplicata per 126 che è il coefficiente di Legge). Nel caso in cui dovesse risultare un importo inferiore ai 1.000 euro, l’imposta sarà innalzata fino a raggiungere il valore minimo di 1.000 euro;
Imposta ipotecaria e imposta catastale fisse di 50+50 euro.
Ora facciamo un esempio pratico per capire come si calcolano le imposte sull'acquisto di una proprietà tra clienti privati in Italia.
Consideriamo il caso di un immobile che costi 600.000 euro e con una rendita catastale di 929,62 euro.
Acquisto prima casa
Partiamo dalla rendita catastale, la moltiplichiamo per il coefficiente 115,5, ottenendo così il valore catastale rivalutato (929,62*115,5) uguale a 107.371,11 euro. Su questo valore catastale, calcoliamo l'imposta di registro del 2% (107.371,11*2%=2.147,42) e aggiungiamo le imposte catastale e ipotecaria per un totale di euro 100. Il risultato finale è di 2.247,42 euro.
Acquisto seconda casa
Partiamo dalla rendita catastale, la moltiplichiamo per il coefficiente 126, ottenendo così il valore catastale rivalutato (929,62*126) uguale a 117,132,12 euro. Su questo valore catastale, calcoliamo l'imposta di registro del 9% (117,132,12 *9%=10.541,89) e aggiungiamo le imposte catastale e ipotecaria per un totale di euro 100. Il risultato finale è di 10.641,89 euro.
A queste imposte andranno aggiunti questi ulteriori costi a carico dell’acquirente:
- spese atto notarile
- spese per mediazione agenzia
Broker Immobiliare Exclusive Real Estate, società specializzata nella compravendita di immobili di lusso, con sede in Toscana a Forte dei Marmi, si avvale di personale altamente specializzato e con grande esperienza nel settore delle compravendite di proprietà di lusso, soprattutto di rilevante valore e complessità.
