Депозит цены у нотариуса при сделках с недвижимостью

Депозит и обеспечение цены в сделках с недвижимостью

В сделках с недвижимостью уплата цены является деликатным этапом из-за переменных и рисков, связанных с ней. Такие методы, как мгновенный банковский перевод, банковская тратта и кассовый чек, имеют разные способы и сроки проверки и получения. В то время как мгновенный перевод можно проверить сразу, банковская тратта и кассовый чек могут быть связаны с переменными сроками инкассации и отсутствием гарантии платежеспособности.

Чтобы решить эти важнейшие проблемы и обеспечить безопасность участвующих сторон, Закон о стабильности 2014 года ввел модель депонирования сумм на специальном счете нотариуса, заимствованную из французского опыта. Эта система позволяет нотариусу получать суммы заранее и проверять финансовую доступность покупателя, гарантируя продавцу. Оплата продавцу производится при наступлении определенных условий, таких как передача ключей или отмена предрешающих формальностей.

Депозит гарантирует защиту имущества, будучи отделенным от личных и профессиональных денежных потоков нотариуса, и не подлежит взысканию. Сумма должна быть официально зарегистрирована, а квитанция о регистрации должна быть передана вносящей стороне.

Использование ценового депозита является необязательным и зависит от соглашения сторон, при этом нотариус выступает в качестве юридического консультанта, обеспечивающего баланс интересов и точное выполнение необходимых услуг. Этот инструмент может использоваться и в других сделках для подтверждения исполнения возмездных договоров.

Одним словом, депонирование цены на специальном счете нотариуса обеспечивает большую безопасность в сделках с недвижимостью, защищая участвующие стороны и гарантируя соблюдение оговоренных условий.

Руководство Национального совета нотариусов по депонированию цены

ДУХ ПРАВИЛА

Законодатель всегда заботился о том, чтобы обеспечить эффективную защиту покупателей жилья: так, в 1996 году он предусмотрел возможность расшифровки предварительного договора, а в 2005 году обязал застройщика "новых или отремонтированных" домов предоставить перспективному покупателю поручительство, гарантирующее риск его банкротства в случае задержки между предварительным и окончательным договором. Закон о конкуренции (Закон № 124/2017, статья 1, пункты 63 и последующие, вступивший в силу 29 августа) сделал полный круг, предусмотрев право покупателя требовать от нотариуса депонирования цены у нотариуса до тех пор, пока договор купли-продажи не будет расшифрован. Покупатель подвергается риску того, что в период между датой заключения договора и датой его выписки из вышеупомянутых реестров в отношении продавца будет опубликовано неожиданное обременение: ипотека, арест, обращение взыскания, судебное заявление и т. д. Сценарии, подобные описанному, происходят крайне редко. Действительно, нотариусы выполняют обязательство по транскрипции в очень короткие сроки, практически исключая риски. Таким образом, традиционная "сцена" (при заключении сделки продавец передает ключи, а покупатель платит цену) должна измениться. Новый закон фактически устанавливает (импортируя в Италию практику, уже давно действующую во Франции), что, если "по требованию хотя бы одной из сторон", нотариус должен хранить остаток цены, предназначенной для продавца, на депозите до совершения публичной формальности, позволяющей удостовериться, что покупка совершена без обременений.

ДЕЙСТВИЕ ДЕПОЗИТА

Суммы, которые нотариус получит от покупателя (и которые обязательно должны быть оформлены не на имя продавца, а на имя самого нотариуса), будут храниться им на специальном текущем счете, который он специально открыл в банке с назначением "специальный счет в соответствии с Законом 147/2013". Эти суммы находятся в полной безопасности: как потому, что они отделены от имущества нотариуса (не переходят в его наследство в случае его смерти, не переходят в законное общение с его супругой, не подлежат взысканию с его кредиторов), так и потому, что они также не подлежат взысканию с кредиторов продавца. И не только это. Процентный доход, который приносит специальный счет, идет на пользу малым и средним предприятиям.

ВОЗМОЖНЫЕ ДАЛЬНЕЙШИЕ ВАРИАНТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЦЕНОВОГО ДЕПОЗИТА

Задаток за цену защищает от риска преднамеренных расшифровок или обременений в период между оговоркой и расшифровкой акта. Однако он может быть полезен сторонам в следующих случаях:

1) ПРИСУТСТВИЕ ЗАЛОГА ИЛИ ИПОТЕКИ - Дом обременен залогом или ипотекой. В договоре о продаже оговорено, что цена будет выплачена только после отмены этих формальностей.

2) ДОМ ПОДЛЕЖИТ ЗАКОННОМУ ПРЕФЕРЕНЦИЮ - На дом распространяется законное преимущественное право покупки. В договоре оговорено, что цена будет выплачена после того, как возможность осуществления преимущественного права прекратится.

3) ДОМ, НЕ ПРИГОДНЫЙ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ - В договоре оговорено, что цена выплачивается только после предоставления сертифицированного отчета о пригодности для проживания.

4) ДОМ, НЕ СВОБОДНЫЙ ОТ ЛЮДЕЙ И ВЕЩЕЙ - В доме по-прежнему проживает продавец. Оговаривается, что цена выплачивается только после передачи дома покупателю свободным от людей и вещей.

5) НАЛИЧИЕ ДОЛГОВ ПРОДАВЦА - Продавец еще не оплатил все расходы кондоминиума, за которые он несет ответственность (например, чрезвычайные расходы, разрешенные до заключения договора, за работы, которые еще не были выполнены на момент заключения договора). Для гарантии покупателя (который может быть призван к ответу за эти расходы в соответствии со ст. 63 Гражданского кодекса) суммы, необходимые для покрытия этих расходов, депонируются у нотариуса, при этом нотариусу поручается произвести платежи по требованию управляющего кондоминиумом.

ВОЗМОЖНОСТЬ ВНЕСЕНИЯ ДЕПОЗИТА ЗА ЦЕНУ

В отличие от Франции, защита ценового депозита является необязательной: в момент заключения сделки покупатель, в зависимости от случая, может решить воспользоваться им или отказаться от него. В соответствии с принципами справедливости и добросовестности в переговорах между сторонами (а также в отношениях с нотариусом) такой вариант должен быть заявлен заблаговременно, чтобы продавец мог принять меры. Однако ничто не исключает, что в случае серьезных непредвиденных причин опцион может быть заявлен непосредственно в момент заключения сделки.

ЗАЩИТА ПРОДАВЦА

Внесение задатка гарантирует правильное и безопасное завершение передачи денег от покупателя продавцу, который получит их через несколько дней, но не будет рисковать в отношении фактического получения оговоренной суммы.

Broker Immobiliare Exclusive Real Estate, компания, специализирующаяся на покупке и продаже элитной недвижимости в Тоскане и Лигурии, организует для покупателя всю финансовую операцию по выплате оговоренной цены, как для итальянских, так и для иностранных покупателей, пользуясь услугами нотариусов и профессионалов в этом секторе, а также имея свой собственный расчетный счет, предназначенный для сделок с недвижимостью, чтобы защитить покупку и продажу престижной недвижимости, исключительно в полной безопасности и прозрачности.