Compravendita in Italia, cosa sono la caparra, l’anticipo ed il deposito fiduciario
Caparra, anticipo e deposito fiduciario per l’acquisto di una proprietà in Italia: cosa sono e a cosa servono.
Durante i vari passaggi del processo di compravendita di una proprietà in vendita in Italia, il più delle volte diventa necessario al fine di rafforzare il contratto, in forma di proposta di acquisto o preliminare notarile di compravendita, versare dei soldi in acconto sul prezzo finale.
L’importo dell’acconto per l’acquisto di una casa non è fissato da una regola scritta, consiste in un accordo fra le parti, l’acquirente e il compratore, e si stabilisce a seguito di una trattativa. Ovviamente più è alta la somma di caparra più le parti sono solidamente legate economicamente.
Va detto che risulta possibile effettuare una proposta di acquisto per una proprietà in vendita, anche senza caparra. In questo caso l’accordo risulterebbe molto debole ed entrambe le parti potrebbero ritirarsi dai propri obblighi contrattuali, senza la paura di perdere una somma di denaro, fatto salvo eventuali specifici aspetti legali, che si potrebbero imputare alla parte inadempiente.
Tali pagamenti possono assumere diverse funzioni: caparra, anticipo, deposito fiduciario, tre istituti previsti dal Codice Civile italiano, che si applicano in modo diverso, con garanzie e obblighi differenti.
Concretamente questi tre diversi istituti, che spesso nel linguaggio comune vengono usati senza distinzione, in realtà si differenziano molto tra loro.
Vediamoli insieme, così da chiarire eventuali confusioni e fornire la giusta interpretazione per ognuno dei tre, specificando in quale fase del processo di compravendita entrano in gioco e perché si rivelano così importanti.
Definizione e tipologie di caparra
Qual è la differenza tra caparra penitenziale e caparra confirmatoria?
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la più frequente e corrisponde alla antica consuetudine di consegnare all'altra parte una somma di denaro (o altre cose fungibili) a conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato.
Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all'interessato che può comunque insistere per l'adempimento, e richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito.
La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) ha invece una differente funzione che rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente tra le singole parti.
Chi decide di recedere deve dare all'altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l'altra parte non potrà chiedere altro, nella pratica una penale fissata a priori in caso di recesso o inadempienza dal contratto.
Data la caparra, i contraenti si riservano la scelta tra il recesso e l’adempimento. Nel primo caso, il recedente perde la caparra data (o, se a recedere è la parte che l’ha ricevuta, deve restituire il doppio della caparra avuta).
Definizione di anticipo o acconto prezzo
Diverso dalla caparra è l’anticipo o acconto prezzo, anche se spesso si pensa siano la stessa cosa. L’anticipo rappresenta una somma di denaro stabilita a monte dalle due parti coinvolte nella compravendita e non viene mai restituito, essendo considerato un pagamento parziale a cui poi segue il saldo della cifra totale.
Le implicazioni di carattere pratico sono svariate. Ad esempio, se il contratto non dovesse essere adempiuto per una causa sopravvenuta non imputabile a nessuna delle due parti, l’acconto dovrà essere integralmente restituito.
Non si può trattenere l’acconto a titolo di risarcimento per l’eventuale inadempimento contrattuale. Affinché ciò sia possibile è necessario prima avviare una causa. Se invece non interviene alcuna sentenza a quantificare i danni, l’anticipo deve essere restituito integralmente.
Definizione di deposito fiduciario
Il deposito fiduciario è, in un certo senso, il “predecessore” della caparra, poiché si tratta sempre di un importo versato a garanzia dell’impegno assunto di portare a termine la compravendita immobiliare.
Prima dell’accettazione della proposta di acquisto immobiliare, la somma versata dalla parte acquirente a titolo di garanzia prende il nome di deposito fiduciario, del denaro, gratuito e infruttifero, versato mediante assegno bancario non trasferibile o tramite bonifico sul conto corrente dedicato dell’agenzia immobiliare.
Questo importo avrà valore di caparra confirmatoria e verrà consegnato al venditore in caso di accettazione della proposta o nel caso di avveramento di alcune condizioni sospensive o risolutive inserite nella proposta di acquisto. In caso contrario, di non accettazione della proposta o di non avveramento delle clausole sospensive o risolutive, l’importo in deposito fiduciario verrà restituito alla parte acquirente.
Va ricordato che una proposta di acquisto è vincolante per l’acquirente ma non per il venditore, che fino al momento in cui non accetta e controfirma la proposta è libero di cambiare idea e ritirarsi dalla vendita. La proposta di acquisto ha comunque un termine: al suo scadere se non risulta controfirmata per accettazione dal venditore perde totalmente di validità, con la contestuale restituzione degli importi ricevuti a titolo di deposito fiduciario o caparra alla parte proponente l’acquisto.
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