Kauf eines Hauses in Italien durch Schweizer Bürger, das Koller-Gesetz

Die Beschränkungen für den Kauf einer Immobilie in Italien durch Schweizer Bürger

 

Der Kauf von Immobilien durch Schweizer Unternehmen in Italien kann zu Schwierigkeiten führen.

Broker Immobiliare Exclusive Real Estate, ein Unternehmen, das sich auf die Vermarktung von Luxusimmobilien in Italien spezialisiert hat, deckt in diesem Artikel ein Thema auf, das den meisten sehr wenig bekannt oder sogar unvorstellbar ist und Schweizer Bürger betrifft, die eine Immobilieninvestition in Italien tätigen möchten .

Im Fall eines Schweizer Staatsbürgers, der neben dem schweizerischen weder die italienische Staatsbürgerschaft noch einen zweiten Pass besitzt, ergibt sich nämlich die Notwendigkeit, die Einhaltung der "Gegenseitigkeitsbedingung" vor dem Kauf einer Immobilie in Italien zu überprüfen .

Diese "Bedingung der Gegenseitigkeit" zeigt ihre Auswirkungen auf nichtansässige Schweizerinnen und Schweizer, die an einem Hauskauf in Italien interessiert sind, und spiegelbildlich zur Schweizer Prognose für nicht in der Schweiz ansässige Italienerinnen und Italiener.

In der Schweizerischen Eidgenossenschaft gibt es seit langem eine spezifische und artikulierte Disziplin, das Koller-Gesetz von 1997, das den Erwerb von Immobilien durch ausländische Bürger regelt (und begrenzt). Generell soll dieser Regulierungskomplex verhindern, dass wohlhabende Ausländer in der Schweiz Wohneigentum ausschliesslich zu Anlagezwecken erwerben, was sich ansonsten negativ auf die Erosion des Wohnungsangebots und deren Verteuerung ausgewirkt hätte.

Das System der Gegenseitigkeit besteht in der Gleichbehandlung von Bürgern verschiedener Staaten, wenn zwischen den Herkunftsstaaten eine Vereinbarung besteht, die die Gleichstellung der Bürger der an der Vereinbarung beteiligten Staaten festlegt.

In Bezug auf den Kauf von Immobilien ist diese „Gegenseitigkeitsbedingung“ zwischen Italien und der Schweiz dank des am 21. Juni 1999 unterzeichneten Abkommens in Kraft, mit anderen Worten, der ausländische Staatsbürger hat in Italien die Rechtsfähigkeit bezüglich Genuss eines bestimmten Rechts nur dann, wenn ein italienischer Staatsbürger in seinem Herkunftsland dasselbe Recht nach ausländischem Recht ausüben könnte.

Kann ein Schweizer angesichts all dessen ein Haus in Italien kaufen?

Die Antwort ist im Allgemeinen JA, aber mit Einschränkungen.

Diese Beschränkungen, die wir später auflisten werden, werden nur dann vollständig aufgehoben, wenn ein Schweizer Bürger seinen Wohnsitz nach Italien verlegt.

Und gerade eine Schweizer Gesetzgebung, bekannt als das Kollergesetz, setzt den Immobilienwünschen von Schweizer Bürgern, die Immobilien in Italien kaufen wollen, Grenzen.

Hier ist, was das Gesetz vorschreibt: Ein Schweizer Bürger, der daran interessiert ist, ein Haus in Italien zu kaufen, muss bestimmte Parameter erfüllen:

• Erwerb von Zweitwohnsitzen, Ferienwohnungen und Wohneinheiten in einem Apartmenthotel mit einer Nettowohnfläche von nicht mehr als 200 Quadratmetern;
• Kauf von Grundstücken, die zu Zweit- und Ferienhäusern gehören (einzelne Immobilieneinheiten wie Villen und Gebäude), deren Fläche 1.000 Quadratmeter nicht überschreitet;
• Kauf von Immobilien nur für gewerbliche Zwecke;
• Vermögen von den rechtmäßigen Erben bei Erwerben von Todes wegen und von den Verwandten des Übertragenden in auf- und absteigender Linie (Großeltern, Eltern und Kinder) und seinem Ehegatten.

Der einzige wesentliche Unterschied zwischen dem schweizerischen und dem italienischen System besteht darin, dass der Schweizer Bürger, der nicht in Italien ansässig ist und beabsichtigt, ein Haus in Italien zu kaufen, keine Genehmigung der italienischen Behörden einholen muss.

Es wird die Aufgabe des italienischen Notars - eventuell auch mit Hilfe des italienischen Außenministeriums - sein, in der Vorbereitungsphase des Kaufvertrags gewissenhaft zu prüfen, ob alle Bedingungen erfüllt sind, und im Falle eines festgestellten Verstoßes der Gegenseitigkeitsbedingung, von der Durchführung der verlangten Handlung abzusehen, da dies gegen das Gesetz verstößt.

Schliesslich ist die Frage der Zulässigkeit des Erwerbs einer Liegenschaft in Italien durch eine italienische Gesellschaft im Besitz eines Schweizers zu beurteilen.

Hinsichtlich der Gründung und Beteiligung an Aktiengesellschaften („S.P.A. und S.R.L.“) wird die Bedingung der Gegenseitigkeit geprüft und es soll daher keinerlei Einschränkungen für Schweizer Bürger geben.

Die Bedingung der Gegenseitigkeit ist auch bei der Übernahme des Vorstandsamtes durch einen Schweizer Bürger gewahrt, ausser bei Gesellschaften, deren Zweck in der Beteiligung an anderen Gesellschaften (Holding) oder der Übernahme besteht die Position des alleinigen Geschäftsführers.

Zur Gründung und Beteiligung an Personengesellschaften nach italienischem Recht:

• einfache Gesellschaft („S.S.“): die Bedingung der Gegenseitigkeit ist erfüllt;
• General Partnership („S.N.C.“): Mindestens einer der Gesellschafter muss in Italien ansässig sein und einzeln oder gemeinsam mit den anderen dort ansässigen Gesellschaftern zur Vertretung der Gesellschaft befugt sein;
• Kommanditgesellschaft („S.A.S.“): Mindestens einer der Komplementäre muss in Italien ansässig sein und einzeln oder gemeinsam mit den anderen ansässigen Anteilseignern zur Vertretung der Gesellschaft befugt sein.

Folglich würde die Zulässigkeit für einen Schweizer Staatsbürger, eine Gesellschaft nach italienischem Recht zu gründen, und andererseits die Zulässigkeit, dass die italienische Gesellschaft das Grundstück anschließend kauft, zu dem Schluss führen, dass der Grundsatz der Gegenseitigkeit nicht verletzt würde.

Broker Immobiliare Exclusive Real Estate bietet seinen Kunden eine umfassende Betreuung vom ersten Treffen bis zur notariellen Urkunde, gegebenenfalls unterstützt durch fachkundige externe Mitarbeiter, die auf rechtliche, steuerliche und damit verbundene technische Prüfungen vor dem Kauf spezialisiert sind. Ein Netzwerk von Fachleuten mit spezifischen Kenntnissen der Vorschriften jedes einzelnen Landes unterstützt den Käufer und gewährleistet den Schutz, die Transparenz und die Sicherheit von Immobilientransaktionen.

 

Broker Immobiliare Exclusive Real Estate