Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar bei Immobilientransaktionen
Preiskaution und Sicherheit bei Immobilientransaktionen
Bei Immobilientransaktionen ist die Zahlung des Preises aufgrund der damit verbundenen Variablen und Risiken eine heikle Phase. Methoden wie die Sofortüberweisung, der Bankwechsel und der Kassenscheck haben unterschiedliche Methoden und Zeitrahmen für die Überprüfung und den Einzug. Während die Sofortüberweisung sofort überprüfbar ist, können der Bankwechsel und der Barscheck mit variablen Einzugszeiten und fehlender Garantie für die Zahlungsfähigkeit verbunden sein.
Um diese kritischen Fragen zu lösen und die Sicherheit der Beteiligten zu gewährleisten, wurde mit dem Stabilitätsgesetz von 2014 das Modell der Einzahlung der Beträge auf ein spezielles Konto des Notars eingeführt, das den französischen Erfahrungen entlehnt ist. Dieses System ermöglicht es dem Notar, die Beträge im Voraus zu erhalten und die finanzielle Verfügbarkeit des Käufers zu überprüfen, um dem Verkäufer eine Garantie zu geben. Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt bei Eintritt bestimmter Bedingungen, wie z.B. der Übergabe der Schlüssel oder der Aufhebung der präjudiziellen Formalitäten.
Die Preiskaution garantiert den Schutz des Vermögens, da sie von den persönlichen und beruflichen Geldflüssen des Notars getrennt ist und nicht einklagbar ist. Der Betrag muss offiziell registriert werden, und die Registrierungsquittung muss der hinterlegenden Partei ausgehändigt werden.
Die Verwendung des Preisdepots ist fakultativ und hängt von der Vereinbarung der Parteien ab, wobei der Notar als Rechtsberater fungiert, um die Interessen auszugleichen und die genaue Ausführung der geforderten Dienstleistungen zu gewährleisten. Dieses Instrument kann auch bei anderen Geschäften verwendet werden, um die Erfüllung von Verträgen mit Gegenleistung zu überprüfen.
Kurzum, die Hinterlegung des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto bietet mehr Sicherheit bei Immobiliengeschäften, schützt die Beteiligten und gewährleistet die Einhaltung der vereinbarten Bedingungen.
Der Leitfaden des Nationalen Notariatsrates zur Preishinterlegung
DER GEIST DER VORSCHRIFT
Der Gesetzgeber war schon immer bestrebt, einen wirksamen Schutz für Immobilienkäufer zu gewährleisten: so sah er 1996 die Möglichkeit der Umschreibung des Vorvertrags vor; 2005 die Verpflichtung des Bauträgers von "neuen oder renovierten" Häusern, dem vielversprechenden Käufer eine Bürgschaft zu übergeben, die das Risiko seines Konkurses bei Verzögerungen zwischen dem Vorvertrag und dem endgültigen Vertrag abdeckt. Das Wettbewerbsgesetz (Gesetz Nr. 124/2017, Artikel 1, Paragraphen 63 ff., das am 29. August in Kraft getreten ist) hat den Kreis geschlossen, indem es das Recht des Käufers vorsieht, vom Notar zu verlangen, den Preis bis zur Umschreibung des Kaufvertrags zu hinterlegen. Der Käufer ist dem Risiko ausgesetzt, dass zwischen dem Datum der Urkunde und dem Datum ihrer Umschreibung in den genannten Registern eine unerwartete Belastung gegen den Verkäufer veröffentlicht wird: eine Hypothek, eine Pfändung, eine Zwangsvollstreckung, ein Gerichtsantrag usw. Szenarien der soeben beschriebenen Art sind sehr selten vorgekommen. Die Notare erfüllen die Umschreibungsverpflichtung in sehr kurzer Zeit, so dass die Risiken nahezu ausgeschlossen sind. Die traditionelle "Szene" (bei der Urkunde übergibt der Verkäufer die Schlüssel und der Käufer zahlt den Preis) wird sich also ändern. Das neue Gesetz sieht nämlich vor (und importiert damit eine in Frankreich bereits seit einiger Zeit geltende Praxis nach Italien), dass der Notar auf "Verlangen mindestens einer der Parteien" den Restbetrag des für den Verkäufer bestimmten Preises bis zur Erfüllung der Publizitätsformalitäten, mit denen die Gewissheit geschaffen wird, dass der Kauf lastenfrei vollzogen worden ist, verwahren muss.
AUSWIRKUNGEN DER KAUTION
Die Beträge, die der Notar vom Käufer erhält (und die notwendigerweise nicht auf den Namen des Verkäufers, sondern auf den des Notars selbst lauten müssen), werden von ihm auf einem eigens dafür eingerichteten Girokonto bei einer Bank mit dem Verwendungszweck "Zweckgebundenes Konto gemäß Gesetz 147/2013" getrennt. Diese Beträge sind absolut sicher: zum einen, weil sie vom Vermögen des Notars getrennt sind (sie fallen nicht in sein Erbe, falls er verstirbt; sie gehen nicht in die gesetzliche Gemeinschaft seines Ehepartners über; sie sind unpfändbar für seine Gläubiger) und zum anderen, weil sie auch unpfändbar für die Gläubiger des Verkäufers sind. Und nicht nur das. Die Zinserträge, die das zweckgebundene Konto abwirft, kommen kleinen und mittleren Unternehmen zugute.
MÖGLICHE WEITERE VERWENDUNGSZWECKE DER PREISGARANTIE
Das Preisdepot schützt vor dem Risiko nachteiliger Umschreibungen oder Belastungen in den Zeiträumen zwischen der Vereinbarung und der Umschreibung der Urkunde. Sie kann aber auch in den folgenden Fällen für die Parteien von Nutzen sein:
1) VORHANDENSEIN EINER ZWANGSVOLLSTRECKUNG ODER HYPOTHEK - Das Haus ist mit einer Zwangsvollstreckung oder Hypothek belastet. In der Urkunde wird vereinbart, dass der Preis erst gezahlt wird, wenn diese Formalitäten aufgehoben sind.
2) HAUS UNTERSTEHT DEM RECHTLICHEN VORBEHALT - Die Immobilie unterliegt dem gesetzlichen Vorkaufsrecht. In der Urkunde wird vereinbart, dass der Preis gezahlt wird, sobald die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr besteht.
3) NICHT BEWOHNBARES HAUS - In der Urkunde wird vereinbart, dass der Preis erst dann gezahlt wird, wenn der beglaubigte Bericht über die Bewohnbarkeit vorliegt.
4) HAUS NICHT FREI VON PERSONEN ODER DINGEN - Die Immobilie wird noch vom Verkäufer bewohnt. Es wird vereinbart, dass der Preis erst bei Übergabe des Hauses an den Käufer frei von Personen und Sachen gezahlt wird.
5) VORHANDENE SCHULDEN DES VERKÄUFERS - Der Verkäufer hat noch nicht alle von ihm zu tragenden Kosten der Eigentumswohnung beglichen (z. B. vor dem Kaufvertrag beschlossene außerordentliche Kosten für Arbeiten, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht ausgeführt waren). Zur Absicherung des Käufers (der gemäß Art. 63 des Zivilgesetzbuches für diese Kosten haftbar gemacht werden kann) werden die zur Deckung dieser Kosten erforderlichen Beträge beim Notar hinterlegt, wobei der Notar angewiesen wird, die vom Verwalter der Eigentumswohnung geforderten Zahlungen zu leisten.
OPTIONALITÄT DER PREISKAUTION
Anders als in Frankreich ist der Schutz der Kaution fakultativ: Bei der Beurkundung kann der Käufer je nach Fall entscheiden, ob er sie in Anspruch nehmen oder darauf verzichten will. Es entspräche der Fairness und dem guten Glauben bei den Verhandlungen zwischen den Parteien (und auch gegenüber dem Notar), dass eine solche Option rechtzeitig bekannt gegeben wird, damit der Verkäufer Vorkehrungen treffen kann. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass die Option aus schwerwiegenden, unvorhersehbaren Gründen auch unmittelbar bei Vertragsabschluss offenbart wird.
SCHUTZ AUCH FÜR DEN VERKÄUFER
Die Anzahlung des Preises garantiert die korrekte und sichere Abwicklung des Geldtransfers vom Käufer zum Verkäufer, der die Beträge nach einigen Tagen einzieht, aber kein Risiko hinsichtlich der tatsächlichen Einziehung der vereinbarten Summe eingeht.
Der Broker Immobiliare Exclusive Real Estate, ein Unternehmen, das sich auf den Kauf und Verkauf von Luxusimmobilien in der Toskana und in Ligurien spezialisiert hat, organisiert für den Käufer die gesamte finanzielle Abwicklung für die Zahlung des vereinbarten Preises, sowohl für italienische als auch für ausländische Käufer, wobei er sich der Dienste von Notaren und Fachleuten des Sektors bedient und ein eigenes Girokonto für Immobilientransaktionen einrichtet, um den Kauf und Verkauf von Prestigeimmobilien ausschließlich in völliger Sicherheit und Transparenz zu schützen.
