Luxusimmobilien zum Verkauf in der Toskana, Vorkaufsrecht auf landwirtschaftliche Flächen
Die Disziplin des Vorkaufsrechts auf landwirtschaftlichen Flächen
Was ist zu tun, wenn eine Person eine Luxusimmobilie besitzt, die in ein Land eingefügt ist, das aus Land für die landwirtschaftliche Nutzung besteht, beliebiger Ausdehnung und Oberfläche.
In Italien verpflichtet das Vorkaufsrecht auf landwirtschaftlichen Flächen den Eigentümer, im Falle eines Verkaufs bestimmte Pflichten zu erfüllen, deren Unterlassung schwerwiegende Folgen haben kann.
Ziel des Vorkaufsrechts auf landwirtschaftlichen Flächen ist es, im Hinblick auf die Verbesserung der produktiven Strukturen der Landwirtschaft das Zusammentreffen von Grundeigentümer und Landarbeiter in einer Person zu begünstigen, um das Eigentum zu erweitern. in der Hoffnung auf größere wirtschaftliche und strukturelle Effizienz, Steigerung der Bodenrentabilität und Gründung größerer Unternehmen.
Insbesondere bei der dem Mieter gewährten Vorkaufshypothese wollen wir die Fortführung des Eigentums an dem Fonds durch denselben Subjekt fördern.
Das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht besteht in dem Recht, beim Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks zum gleichen Preis von anderen bevorzugt zu werden, wenn der Eigentümer beschließt, es zu verkaufen.
Das Vorkaufsrecht wird nur bei Vorliegen bestimmter subjektiver und objektiver Bedingungen anerkannt.
Die Definition des Agrarvorkaufsrechts umfasst zwei unterschiedliche Vorkaufsrechte:
- zum einen gibt es das dem Mieter gewährte Vorkaufsrecht auf den zum Verkauf angebotenen Fonds;
- andererseits die des Grundstückseigentümers, der an das zum Verkauf angebotene grenzt.
In beiden Fällen liegt das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht ausschließlich beim direkten Landwirt.
Das Vorkaufsrecht steht einzig und allein dem Direktlandwirt (bzw. landwirtschaftlichen Betrieb, in dem mindestens die Hälfte der Mitglieder Direktlandwirte sind) zu, der das zu verkaufende Land für mindestens zwei Jahre gepachtet hat.
Nur wenn das Land nicht an einen direkten Landwirt (oder landwirtschaftlichen Betrieb) verpachtet wird, haben nur direkte Landwirte (oder landwirtschaftliche Unternehmen, in denen mindestens die Hälfte der Mitglieder direkte Landwirte sind) ein Vorkaufsrecht, Eigentümer von an das Land angrenzenden Grundstücken Verkaufsgegenstand.
Gegenstand des Agrarvorkaufsrechts ist immer und nur ein „bäuerlicher Boden“ oder Fonds, gemeinhin als für die Landwirtschaft bestimmtes Land verstanden, das auch ein oder mehrere ländliche Gebäude umfassen kann, d. h. Gebäude, die ausschließlich der landwirtschaftlichen Tätigkeit dienen auf dem Grundstück selbst durchgeführt.
Das Vorkaufsrecht ist gesetzlich ausdrücklich ausgeschlossen, wenn sich das Grundstück in einem Baugebiet befindet oder für Bau-, Wohn-, Gewerbe- oder Fremdenverkehrszwecke bestimmt ist, sowie wenn das landwirtschaftliche Grundstück Gegenstand von Tausch, Zwangsverkauf, Zwangsliquidation, Konkurs und Enteignung, für gemeinnützige Zwecke sowie im Falle einer Schenkung.
Normalerweise muss das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht auf den gesamten zum Verkauf angebotenen Fonds ausgeübt werden. Eine Ausnahme von diesem Szenario bildet jedoch die Hypothese, dass ein Teil des Grundstücks eine andere städtebauliche Nutzung hat, was durch die Beantragung eines Zertifikats für städtebauliche Gestaltung (CDU) bei der Stadtverwaltung überprüft wird.
Um das Vorkaufsrecht ausüben zu können, muss der Eigentümer, der das Grundstück verkaufen möchte, den Verkaufsvorschlag per Einschreiben dem Mieter oder den Nachbarn unter Beifügung des Vorverkaufsvertrags mit dem Namen des Käufers mitteilen, den Preis und die anderen für den Verkauf festgelegten Bedingungen. Der Empfänger der Benachrichtigung hat 30 Tage Zeit, um das Vorkaufsrecht auszuüben. Teilt er seine Ausübungsabsicht mit, gilt der Vertrag als abgeschlossen und der Preis ist innerhalb von drei Monaten zu zahlen.
Wird das Grundstück ohne Anzeige verkauft oder ist der in der Anzeige angegebene Preis höher als der sich aus dem Kaufvertrag ergebende Preis, kann der Vorkaufsberechtigte das Grundstück innerhalb eines Jahres ab Eintragung des Verkaufs vom Käufer zurückkaufen die Grundbuchregister. .
Die Benachrichtigung kann vermieden werden, wenn ein schriftlicher Verzicht von allen Berechtigten eingeholt wird, die jedoch im Voraus über den Verkaufspreis und alle Bedingungen der Übertragung informiert worden sein müssen. Der Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter oder den Nachbarn wird in der Praxis häufig als schnellste und effizienteste Problemlösung eingesetzt, in allen Fällen, in denen kein Kaufinteresse besteht der Berechtigte.
Kommen wir nun aber zur Rolle des Maklerbüros für den Fall, dass es um den Verkauf eines Grundstücks mit landwirtschaftlichen Flächen geht, das verpflichtet ist, die Parteien über die Risiken eines nicht aktivierten Vorkaufsrechts aufzuklären und alle zur Verfügung zu stellen Die Beratung sollte größtmögliche Sicherheit und Ordnungsmäßigkeit des Kaufvertrags gewährleisten, obwohl das Gesetz dem Eigentümer des landwirtschaftlichen Grundstücks ausdrücklich die Aufgabe zuschreibt, jeden Käufer über das Bestehen eines Vorkaufsrechts zu informieren und das Vorkaufsrecht geltend zu machen erforderliche Benachrichtigungen.
Die Immobilienagentur muss im Rahmen eines Kaufangebots eine Erklärung des Eigentümers in Betracht ziehen, aus der hervorgeht, ob es sich bei den zur Ausübung des Agrarvorkaufsberechtigten Berechtigten um Pächter des Grundstücks oder direkte Landwirte handelt, die an das zum Verkauf stehende Grundstück grenzen, das erfolgreiche Ergebnis der Verhandlung der Überprüfung aller Fälle zu unterwerfen, die für die Ausübung eines möglichen Agrarvorkaufsrechts vorgesehen sind.
Der Notar ist auch verpflichtet, die Parteien über die Regelungen des landwirtschaftlichen Vorkaufsrechts zu informieren, aber nicht den Wahrheitsgehalt der von den Parteien abgegebenen Erklärungen über das Bestehen oder Nichtvorhandensein der Vorkaufsberechtigten zu prüfen und dem nicht zu widersprechen Erhalt der Urkunde, falls gewünscht. .
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